L’Office fédéral du logement (OFL) annonce que le taux de référence utile en matière de bail à loyer passe de 1,75% à 1,5%.
La diminution du taux de référence n’a pas d’influence directe sur les baux indexés ou échelonnés dont il faut rappeler ici qu’ils sont assez nombreux à Genève.
Pour les autres baux, le passage d’un taux de référence de 1,17% à 1,5 % pourrait, en théorie, et s’il y avait une raison d’admettre que le loyer procure au bailleur un rendement excessif, impliquer une diminution de loyer de 2,91% pour autant que le loyer ait été fixé avec un taux de référence supérieur à 1,5%. Chaque bail est à analyser pour lui-même. Le taux hypothécaire n’est, en effet, pas la seule charge à prendre en considération et il s’agit aussi de tenir compte de la possibilité pour le bailleur de répercuter 40% de l’évolution de l’ISPC et la hausse des charges de l’immeuble (entretien courant, assurances etc.). Bon nombre de juridictions en matière de bail à loyer, dont les Tribunaux genevois, adoptent d’ailleurs, par mesure de simplification, la présomption selon laquelle la hausse des charges de l’immeuble est de 0,5 % à 1 % par année.
Enfin, il s’agit également de prendre en compte les travaux d’amélioration qui auraient eu lieu depuis la dernière fixation du loyer. Ainsi, et à titre d’exemple, ces dernières années le bailleur a souvent pris en charge des travaux d’assainissement énergétique de son immeuble (changement de l’éclairage des communs, remplacement des vitrages, transformation de la chaufferie). Les prix des conciergeries, des contrats d’entretien des ascenseurs, de l’électricité des communs, de l’eau (supporté le plus souvent dans son intégralité par le bailleur) ont fortement augmenté tout comme les charges fiscales.
Ces nouvelles charges s’opposent aux éventuelles demandes de baisse de loyers de la part des locataires.
Une immense majorité des locataires genevois se déclarant satisfaits de leur loyer (en cours de bail), la Chambre genevoise immobilière ne s’attend pas à un flot de demandes provenant des locataires. Dans le contexte d’une telle demande pour le prochain terme contractuel, nous invitons le bailleur à évaluer le loyer en fonction des critères décrits ci-dessus – le cas échéant avec notre aide – et à se déterminer dans les 30 jours.
